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家賃滞納による大家と入居者の強み弱み!


家賃を滞納することは、入居中に起こりえる事です。



何故遅れるのか、何日遅れるのかを貸主側に早めに伝えることをお勧めします。



理由については、どんな些細なことでもいいですから、必ず連絡してください。



大家さんとしても、他の住人が家賃を遅れることは過去に何度も経験しているので、それほど怒ることはありませんし1ヶ月程度遅れても「いいよ、いいよ」と言ってくれることは多々あります。



しかし一言も理由も言わず連絡せずに、翌月に遅延している家賃と今月の家賃をまとめて支払う場合の印象はとても悪いです。

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借主としては「ちゃんと支払ったからいいでしょ」と考えるかと思いますが、遅れる理由を電話1本入れることが大人としての最低限のマナーです。



この電話をするかしないかで、退去する時の補修費精算方法や精算金額がぐんと高くなることが多いです。

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家賃を滞納した場合、1回や2回遅れたくらいではあまり悩む必要はありません。貸主側も強行作戦にはでてきません。



しかし、何度も滞納を繰り返したり、頻繁に半月や1ヶ月、2ヶ月、3ヶ月…も遅れ続けると自体が少し深刻です。



一般的な賃貸借契約書には、家賃の支払方法や滞納した場合の措置方法が必ず記載されています。



「家賃の支払いは毎月の末日までに翌月分を大家さんに支払うものとし、振込手数料は借主の負担とする」と書かれてあるのが一般的です。



これは、当月分を先に払うと言う前払い制度です。



この決まりを破ると最終的には強制退去となります。

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それでは強制的に部屋を退去させられるのは一体いつになるのかですが、家賃を2ヶ月まで滞納しても強制的に退去させることを不動産屋はできません。



しかし3ヶ月滞納すると問答無用で出て行かなければなりません。これは最高裁判所が判決を出しました。



この裁判では、契約書に家賃を滞納した場合にはすぐに退去をしてもらうと書かれてありましたが、裁判所では3ヶ月滞納するまでは強制退去をする必要はないと述べました。



結果的には、借主の生活が守られ引越しをする必要がなくなりました。とても画期的で、消費者側に立った判決でした。



1、2ヶ月の家賃を滞納した方で、貸主側から強制退去してくださいという内容証明郵便が来た場合の対応については、まず電話で大家さん側とお話しをしっかりしてください。

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今後も家賃を支払うめどがなく、貸主側に迷惑をかけると思う場合には、何月何日までに退去をするので宜しくお願いしますと伝え、未払い分の家賃は一括で払う、若しくは2回、3回に分けて支払い、何月何日までに完済するという約束をしたほうが良いでしょう。




このお金を払えない場合は、連帯保証人に迷惑がかかるので必ず支払ってください。


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家賃滞納者の明け渡し方法の解説です


前階の記事で自力救済は法的に認められていない旨をご紹介いたしました。


何故自分の保有する賃貸物件なのに自分でできなのか?


その疑問を解説させていただきます。



滞納者への立ち退き裁判

【解説】

実際は、賃料を滞納する者に移転費用の用意は難しいでしょうから、任意の立ち退きは困難です。



裁判の判決以外に調停調書でも可能は可能ですが、容易ではないでしょう。というのも、調停は裁判所における話合いなので、相手の同意が必要だからです。



一方、訴訟は結論が迅速です。



賃料不払いは反論の余地がほとんどないですし、訴状が送達されたうえで被告が欠席すると、自白とみなされ、原告の請求どおりの判決が出ます(民事訴訟法159条3項)。



ちなみに訴状は書留で送られるので、受取人が不在の場合、局に持ち帰り、一定期間に本人が局に取りに行かないと、留置期間満了で戻されてしまいます。



その場合は、原告に照会があり、情報があれば、もう一度発送されます。



それでも戻ってきてしまう場合、執行官が直接届けます。昼間不在のときは、早朝や夜間に届けます。



本人が所在不明になった場合は、裁判所の掲示板に呼出状を貼って、届けたと見なす公示送達を行ないます(民事訴訟法110〜113条)。



この場合は、裁判長が所轄警察に本人の捜査を依頼し、所在不明との報告を待って許可します。



公示送達は、掲示板に貼り出されてから2週間過ぎると、その間被告からの申立てがなければ、送達したという効力が生じます。



また、2回目以降の公示送達は翌日から効力が生じます。その後被告不在のまま裁判に入ります。



被告が出廷した場合の通常の裁判では、判決もありますが、実務で多いのは和解です。被告が不払いを認めて明渡しを約束した場合、何月何日限り明渡すという和解条項で和解調書を作ります。



判決は控訴権があるので、2週間の控訴期間を経ないと確定しませんし、その間に控訴があれば、訴訟が続行します。



一方、和解は調書に記載した時は確定判決と同一の効力があり、つまり控訴権がなく即時に確定します(民事訴訟法267条)。



なお、提訴する裁判所は、被告の住所地、物件所在地、義務履行地等選択が可能です。



事物管轄つまり第一審が簡易裁判所か地方裁判所かは、訴訟物の価額で決まり、140万円以下の場合は簡易裁判所になります。



明渡しの場合は、訴訟物の価額は建物の固定資産評価額の2分の1と定められていますから、計算上は簡易裁判所の管轄が多いはずですが、不動産に関する訴訟の第一審は生活に直結するため、慎重な審理を要するとして、価額にかかわらず地方裁判所でも可との規定があり(裁判所法24条1項1号)、大部分が地方裁判所で審議されています。



…というのも、簡易裁判所はサラ金、ローン、クレジット等の訴訟で混雑しています。裁判所の規模が小さく、人員も少ないので、時間もかかります。



ちなみに、判決で「訴訟費用は被告の負担」という場合の「訴訟費用」は、申立ての印紙と切手代を指し、弁護士費用は含まれません。勝訴後、原告が被告に訴訟費用を求償することもほとんどないのが実情です。



理論上では、一審から上告審まで自分でやれますが、実際、訴訟は約束事が多く、一般の人には困難です。



訴訟代理人は、弁護士に限られますが、簡易裁判所では許可を得れば、弁護士以外の代理が認められます(民事訴訟法54条1項但書)。



少額訴訟は「60万円以下の金銭の支払いの請求訴訟」なので、明渡しの請求はできません(民事訴訟法第368条1項)。






つまり明け渡し訴訟は様々な要素から弁護士に任せた方が確実という事ですね!

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家賃滞納者の明け渡し方法:家主編


さてさて、前回までは借主側からの事情をご紹介いたしましたが、今回は家主(貸主)側からの視線で検証してみます。


昨今、経営が破綻する賃貸住宅が少なくありません。特にサラリーマン大家など、ローンを組んで賃貸住宅を取得・運営している場合、家賃滞納などの問題は深刻です。


家賃保証や一括借上げなどを利用してリスクを回避しているようでも、空室期間が長期化したりすると、契約更新の際、借上賃料の利率が下がったり、そもそも家賃保証がつけられないといったケースも発生するからです。


つまり、借主の家賃滞納というデフォルトは、貸主のローン不払いというデフォルトを招く危険があります。


そこで気になるのが家賃滞納者への対応でございます。

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先日の相談事例ですが、


「賃貸マンションで賃料を半年間滞納している入居者がいます。督促は毎月行ってはいますが連絡も入金もございません。退去していただく以外対策は無いように思えますが、他に手段は無いでしょうか?自分で行う事はできるのでしょうか?」


…とのご質問をいただきましたが、明け渡しには2つの方法があります。


1)条件等を協議して借主が説得に応じて任意に立ち退く協議方法


2)裁判所の債務名義を取得し強制執行により債務者の占有を解く強制方法


上記のいずれかの方法が考えられます。


貸主が自力で立ち退かせる事や自力救済は法的には認められておりません。

 
次回にはその質問の混根拠を解説させていただきたいと思います。


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