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家賃の減額交渉のまとめです


家賃の減額特集を組んだこのブログのシリーズですが、ご訪問いただきました皆様ありがとうございます。


いよいよ家賃の減額交渉は終盤ですので、ここでまとめをしていきたいと思います。


家賃の減額交渉の手順をまとめてみました・・・

1)まずはご自身の住んでいる家賃の相場が適正かどうかを調べる
  *地域や間取り・設備が同条件の物件を、WEBや不動産会社で資料をいただき照らし合わせます。


2)家賃の減額の交渉相手を見極める(大家さんか不動産会社・管理会社のどれか)
  *最終交渉人と話ができないと放置される可能性があります。そのため見極めは絶対必要です!


3)1〜3月は避け、できるだけ契約更新時期か自分の物件の空室の多い時期に交渉する
  *弱まった部分や時期を攻めるのは戦いの鉄則です。遠慮なくいきましょう!


4)家賃の減額交渉内容
  *何故減額してほしいのか(なんとなく高いから安くして…では減額できません)
  *家賃の減額ができればこのまま更新し、家賃の減額が駄目なら退去する旨を伝える
  *礼儀正しく筋を通してお願いすれば中途半端な答えは返ってきません!
  *家賃の減額交渉の成功例です
    →契約更新時に2000円値下げ成功。
「契約更新について、ご相談したい事項がありまして。」
「新しい賃料の交渉をオーナー様にお願いできないかな、と。現在の62000円を60000円にお願いしたいんです。」
「理由と致しましては、
 (1)この年代の物件相場も下がってきていると感じていること。
 (2)現在の会社が移転予定で(本当)、引越をしようか迷っていること。」「出来れば、今後もお世話になりたいと思ってるんです。○○不動産様にもお世話になっておりますし。
60000円でお願いできれば、必ず更新しますので、お手数ですがご相談のをお願いできますか。」
  
   *管理会社が家賃の減額交渉の相手の場合は、何とかごまかそうとしますので…
   正当なご返答がないのであれば、ご近所様達と相談して対処いたします…っと言う!


5)必ず契約書に記載してもらい保管する事です






手っ取り早く言えば家賃の減額交渉は情報戦です!


その情報が的確であれば効果は絶大ですし、間違った情報であれば墓穴を掘ります。


そして大切なことは、家賃の減額交渉相手も人間である以上は礼儀・道徳を守る事です。


初めからけんか腰口調や命令口調では家賃の減額を勝ち取るどころか、相手にもされません。


また、家賃の減額に応じてくれたのに更新しないなんてことにならない様に!


賃借人から「お願いします」の気持ちが大切なんです。がんばってくださいね。


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家賃の減額する交渉は今の時期が旬です!


さて、これから本格的な家賃の減額交渉に入っていくことになりますが、まずは家賃の減額交渉の相手方が誰になるのかを確認しましょう。

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あなたが今住んでいる住宅、家賃の減額交渉をしようとする物件は、大家さんが直接管理していますか?


それとも、大家さんの代理の不動産管理会社が管理業務を行っていますか?



*通常、管理者に関する事項は賃貸借契約書や重要事項説明書、あるいは物件の看板や掲示物に記載されています。 契約書と重要事項説明書を確認してください。



大家さんが自ら管理している場合は、大家さんが直接家賃の減額交渉の相手方になる、ということになります。


管理会社が入っている場合は、管理会社を窓口にして家賃の減額交渉することになるでしょう。


管理会社が家賃の減額交渉窓口の場合、相手はプロ中のプロですから家賃の減額交渉は難しいことが多いようです。


管理会社とは多くの物件を管理しており、入居者との交渉経験も豊富なプロです。


当然のことながら、管理会社は大家さんの資産・収入を守る立場でもありますから、 家賃を下げない=大家さんの収入を維持する=大家さんに喜ばれる・・・となります。


一方、大家さんと直接家賃の減額交渉できる場合は、こちらの意向や熱意がストレートに伝わり易いので、話が通じやすいです。


理詰めで交渉するにしても、情に訴えるにしても、やはり権限を持った方と直接話し合える効果は大きいですね。



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ちなみに・・・

家賃の減額交渉は今の時期がBESTなんです


なぜか・・・?

*春先の繁忙期は過ぎてしまったので、大家さんも管理会社も時間的な余裕がある。


*シーズンオフになって空室が埋まっていない場合、空室を通常よりも安い「キャンペーン家賃」で募集するなど、家賃が安くても空室が埋まることを優先する傾向がある。
(この情報は既存の入居者にとっても値下げ交渉の材料に使いやすいですよ。)


*もしも家賃の減額交渉が決裂してしまい、その結果、家賃の減額交渉していた入居者に解約・退去されて空室になってしまうと、次の入居者がすぐには決まりにくい時期なので、わりと家賃の減額交渉に応じてもらいやすい。


って感じの理由です!


春先の賃貸繁忙期は新規の入居だけでなく、解約・退去も多いんです。



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退去が済んだお部屋は、解約の敷金清算や原状回復リフォームを終えて次の入居が可能になるまで、一般的に1〜2週間程度かかります。


やっとリフォームが終わって次の入居可能になった頃にはそでに繁忙期は過ぎており、そのままズルズルッと何ヶ月も、ひどい時には次の春までずーっと空室になってしまう・・・、といった話もよくあるんです。


繁忙期を過ぎて売れ残ってしまった(=貸しそびれた)空室の家賃ロスは、アパート・マンション大家さんの賃貸経営に重く重くのしかかります。


そんな訳で、空室を埋めるためのキャンペーンや賃貸条件の改定など、「空室対策イベント」が多くなるのも、このシーズンオフの特徴です。


「今までよりも家賃を下げたり、家電や家具、照明、商品券といったサービスを付けてでも、契約が決まるなら空室をこのまま放っておくよりいいかな・・・」と、慌てだした大家さんが空室対策に乗り出す時期なんです。



そんな賃貸シーズンオフを狙って家賃の減額交渉を始めるポイントは、この、大家さんや管理会社の「気持ちのあせり」に訴えかけるところにあります。


「空室がまだまだ埋まっていない今、家賃の減額交渉に応じなかったばっかりに、この入居者さんに退去されてしまったらどうしよう? 空室が増えちゃうじゃないかぁ!」
「交渉に応じて家賃の減額を了承し、それで住み続けてもらうほうが、空室になってしまうよりメリットが大きいかな・・・、新たに入居者募集するのにも経費はかかるし」



繁忙期が終わったあとは、ただでさえ空室対策や家賃の減額に頭を痛めている時ですので、こんな風に思ってもらえたらシメたものです。


きっと家賃の減額交渉を有利に運べるでしょう。


家賃の減額交渉を書面で送りたい方はご参考にしてください。
家賃の減額依頼書



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家賃の交渉のタイミングはいつでしょう…


昔は家賃といえば更新時期に年々上がるものでした。

でもそれは、不動産価格が右肩上がりに上昇していた頃のこと。デフレスパイラルの現在での賃貸事情は変わってきています。

皆さんご存知無いようですが、家賃の交渉は正当に借地借家法でも認められたことであります。

しかも契約時だけでなく家賃の交渉のタイミングは入居中いつでも可能であります。

しかし入居中に家賃交渉ができるとはいえ、契約書に契約期間中の家賃変更はないなどの特約があれば、変更するタイミングがありませんし、契約期間中に交渉することは難しいでしょう。(詳しくは契約書をご確認ください)

それでも家賃の交渉のタイミングはあります。家賃の交渉するなら更新時がベストタイミングです。

契約書をご確認いただくとわかりますが、だいたいの賃貸契約は1〜2年間で更新時期を迎えます。

更新の時期が近付くと、不動産会社や管理会社、現在なら賃貸保証会社からも連絡が来て、契約更新するならば手続き(場合によっては更新料)が必要になります。

このタイミングで、家賃の増額や家賃の減額の必要があれば、その旨も合わせて連絡がありますが、増額には地価高騰や他の家賃との相場のかけ離れ等、増額に対する根拠を明示しなければなりませんので、実際には家賃の交渉は上がらないケースがほとんどです。

ところが、家賃の減額に対しては賃貸仲介者等の募集書類での家賃相場を簡単に調べるだけでよいのです。

「最近なんとなく家賃の相場が落ちてる」程度の認識でも充分なんです。

一度近くの賃貸会社に行かれてみてはいかがでしょうか?

自分の済んでいる賃貸物件とよく似たものを探し、情報を集めてみれば現在の相場がわかります。

相場を把握すれば家賃の交渉するチャンスや交渉価格・タイミングが見えてきますよ!

*但し、定期借家(特殊な契約)等の場合はこの限りではありません。
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